主持人:各位网友下午好，欢迎参与本期《嘉宾聊天》节目。

　　主持人:从2005年3月17日，中国人民银行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍；二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；三是超额准备金利率从1.62％降至0.99％。具体到我市的话，又将会有哪些相应的政策出台呢？这些政策对正处于高速发展期的房地产行业带来什么影响？对老百姓将产生什么影响？房地产企业如何尽快适应新的发展形势？

 
　　主持人:今天，我们温州网与温州日报联合推出这期《嘉宾聊天》，邀请到市住宅产业商会副会长、温州国大企业有限公司总经理沈文钧，华夏银行温州分行风险管理部总经理陈金海，与广大网友在线探讨！

　　主持人:现在嘉宾已在直播室就座，欢迎两位！

　　沈文钧:各位网友下午好！今天的聊天主要作为我个人的观点，不代表我们整个企业，很高兴大家观注这点。

　　陈金海:各位网友大家下午好，欢迎就人行对个人住房贷款利率调整后对老百姓、房地产开发公司以及温州的房地产市场今后房价的走势，温州各家商业银行对房贷利率的掌握意见等方面情况，进行探讨。

　　醉红裙:对于没有买房子和准备买房的民众，应该如何看这次的房贷政策？

　　沈文钧:我认为利好的信息，对于还没买房和准备买的人都是个好消息。为什么说是个好消息呢？ 可以从两个方面来解答，第一，这说明政府高层和国家金融系统对于目前市场上房价过高的情况引起了重视并采取了经济手段； 第二，随着房贷新政的实施，房市上的炒作行为将受到一定抑制。

　　沈文钧:这次房贷的提高可能会给终端用户的购房支出提高成本。但是，这同市场炒作带动房价虚升比较，差距应该是很明显的，所以说，从总体说真正的购房者得到的实惠还是应该是个较大的整数。

　　醉红裙:关于房贷利率，华夏银行房贷政策做了怎样的变化？

　　陈金海:华夏银行是全国性的股份制商业银行，根据央行“新政”，华夏银行总行对下步的掌握意见已经作了指导性的规定，其中涉及温州分行的规定有：温州市房地产价格目前较高，首付比例调整为30%，对购买自住房或首套按揭房利率执行下限利率，即同期商业贷款基准利率下浮10%，具体来说，五年以下的执行利率的4.95%，比原来提高了0.07个百分点，五年以上的执行利率5.51%，比原来提高了0.2个百分点。对二手房贷款利率，按二手房的房龄实行差别利率，房龄在1到5年的（含5年），首付比例不得低于30%；房龄在5到10年的（含10年），首付比例不得低于40%；房龄在10到20年的（含20年），首付比例不得低于50%。房龄20年以上不得发放贷款。购买二手房为首套住房的，执行首套按揭贷款利率。假如是二套及以上的，执行相应期限档次基准利率或视风险情况适当上浮。

　　梦想有房:对于买房自住的老百姓来说，房子增值会给他带来什么好处？他卖掉再买不是还得花同样的钱吗？

　　沈文钧:带来两方面的好处：一是心理上的安慰，这是虚的；二是房子保值跟升值也就是自有资产的升值，日后的新旧房交换过程中也可以体现当初投资的升值，所以是可取的，这是实的。

　　住在温州:我问一个问题，这次政策的出台，对于即将购买房子的老百姓的利弊如何？

　　陈金海:“新政”出台主要目的是规范房地产市场，抑制房地产市场价格过高上涨，我把即将购买房子的老百姓分为两类：一类为消费者老百姓，即购房是为了自住；另一类为投资型老百姓，即购房是为了投资。对于前者来说，即有利好，又有利空，“新政”信号在一定程度上可改变购房者对房产今后价格走势的心理预期，期望后市房价不会有很大的上扬，延缓购房意愿；但增加利息负担，提高后首付比例后增加首付负担。对于后者来说，是一个利空，“新政”主要是防止房地产市场的过热炒房，利息负担加重程度远远大于前者，加息信号对后者心理冲击较大，考虑到投资的利润往往会加快减仓的步伐。

　　醉红裙:很多人都预测，房产新政下，温州房价将下降，两位怎么判断？

　　沈文钧:我个人认为在房产新政下，目前房价会处于一个比较平稳的状况，二手房的交易量不会太高。在一定情况下房价会有少许下降，但不会降得太多。主要理由是新政发出了一个重要的信号，国家已经对房产市场进行认真的调控，今后可能还有许多新的政策措施和经济调控手段出台。所以购房者还在等待，还在观望，希望房价再降一点。另外一方面，目前我市出售的楼盘偏少，市场需求还是比较大，两者之间的差距一时难以平复，所以有需求，就有市场，在近期内期盼房价大幅度下降是不现实的。

　　陈金海:我认为房地产的价格主要由以下因素来决定：一是政府政策，二是土地价格，三是建筑材料价格，四是市场供求关系，五是房产二级市场交易税收政策。这次调息对温州房地产的市场价格有一定的抑制作用，但总体影响不会很大，主要原因有两个：一是调息的幅度不是很大，绝大部分的市民均能承受；二是温州市民的购买力比较充足。

　　感悟人生:温州是一个较小城市，但房价如此之高，房价在高位运转，你说，提高房贷后，对百姓带来什么影响？

　　沈文钧:有影响，对各个阶层的影响尽不相同，对部分先富起来的人来说，这是毛毛雨；对于部分正在炒房的炒家来说，心理压力大于资金压力，所以他们今后出手会更加谨慎；对于工薪阶层来说，也会增加少额的购房成本。加息是一把双刃剑，它可以遏制炒作行为，但也不可避免得伤及一些无辜者。但是，提高房贷对整顿房产市场、遏制房价狂涨有一定的作用，积极面大于负面。

　　住在温州:陈经理，华夏是不是在温州最早对这一政策反应的商业银行？你们在房贷上和别的银行比起来有哪些优惠？

　　陈金海:华夏跟其他商业银行作出反应的时间是差不多的。我行调整后的房贷执行利率与大部分银行一样，执行了下限利率，比个别银行略有优惠，但我行在控制炒房方面比个别银行严格，如对两套及以上二手房贷款的利率按房龄实行不同比例的首付，按房产的完好程度和市场变现能力实行差别利率。这是我行特有的政策。

　　住在温州:网上分析，温州目前实际房价均价已经跌破8000元，沈总作为业内人士，怎么判断？

　　沈文钧:这是一个好消息，但是我还没能证实。作为业内人士，我认为8000左右的房价应该是比较容易接受的，再跌的空间不大，一个重要的例子就是最近土地局投标的一块地的楼面价是5180元一平方，这是最近几年来市内最低的楼面价。加上建筑费用和各种税费，卖到8000元一平方，开发商利润空间也就不大了。

　　住在温州:你的观点是建立在这项政策真正有效的基础上成立，据经验分析，单靠房贷政策，是不可能挤出房价泡沫的。陈总以为呢？

　　陈金海:规范房地产市场主要通过两大主要措施，一是宏观经济政策，二是宏观调控政策。调整房贷利率仅属政府通过金融杠杆加强房地产市场调控的一个信号，因这次调息的幅度不大，不可能挤出房价的所有泡沫，如果单靠这个政策加息的幅度要加大，挤掉泡沫的时间需要一个时期，但是是不是完全挤掉还有待于市场的检验。

　　炒房上瘾:两位嘉宾好。我想买套房子自己住，但是又逢房贷利率调整，又不是很懂。我应该怎么买，怎么去投资理财？

　　沈文钧:如果是自己住，而且急需，该出手时就出手，从长期来说，房价还有涨的趋向；如果不急需，可以再观望一段时间；如果是炒房最好不要炒。

　　陈金海:假如你是自住，应根据你自己目前的经济能力，决定购买与否。因为调息对老百姓增加负担不重。举个例子，贷款50万，期限20年，每月增加利息支出56块，一年增加672块。我的观点，房价后市不会有较大的回落，假如没有其他的政策，近期内房价可能会做短暂的回落，但回落空间有限。而且在很短时期内就会恢复目前水平。

　　住在温州:陈金海经理，你认为你刚才说的5项因素，最能直接影响目前温州房价的是政策面还是市场面，因为，我觉得其他三项，基本比较稳地。

　　陈金海:当然是政策面，政策面决定市场面！政策面决定土地价格，交易税收价格也应属于政策面。

　　炒房上瘾:近日,《个人理财》杂志对全国最具影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价进行了调查,调查显示温州房价在37个城市中居首,认为温州的房产泡沫最大,那么你怎么看我们温州的房价,温州未来的楼市又会如何发展?

　　沈文钧:温州的楼市存在泡沫，但是说房价泡沫居全国之首，还需要讨论分析。温州它有自己的特点，一，地少人多，这是其它中西部城市不可比拟的；二，温州改革开放比较早，富起的人比较多，民间资本比较富足，投入房地产市场的资金也相对较多，这样就可以对房市起着一定的支撑作用；三，温州人资金的投资渠道比较单一，在股市、期货等方面投资很少，所以对房地产的投资比较热心；四，温州地处浙南闽北的小中心，有一定地域吸引力；五，温州人有传统的置业习惯……从这些方面来看，温州房价下降的速度肯定是相当慢的，大幅度下降的可能性几乎不存在。

　　炒房上瘾:温州的楼市为什么会疯涨，根本原因是中国过热的经济让较早进入市场的温州人积聚了大量的资金，但回到温州根本找不到一个投资渠道让钱生钱。就只能盯上楼市了，但看现在的温州近况，在较远的将来都很难有什么新的投资渠道，这条让房价降下来的希望不大。

　　沈文钧:我原则上同意你的看法，但是补充一点，在前段时间相当一部分温州人在全国各地的炒房当中赚了一笔，也积累和摸索了一定的经验，说服他们金盘洗手是很难的。

　　jumper:沈同志，不能把开发商的拍卖土地+建筑费用...价格当作未来市场的指导价格！！衡量地产价格。开发商好象永不做亏本买卖的？？

　　沈文钧:亏本的生意谁也不会愿意做，开发商也是如此。

 
　　炒房上瘾:所谓是枪打出头鸟，温州人的炒楼行为真的引起全国老百姓的激愤，就象这次温州上了中国房价榜的榜首，但光上榜首还不行，要全国人民推波助澜，成为媒体的焦点，引起省里甚至中央的关注，让中国房产泡沫的焦点从上海转到温州，才有可能让温州的房价降下来。

　　住在温州:在论坛上看到：股市和房市一样滋生腐败和臭闻！应该建立类似“证监会”的机构好好治治房市中的违法者了！完全可以通过其他方法治理房价不正常现象，又何必找借口问百姓收保护费呢！两位嘉宾认为他的设想怎么样？

　　沈文钧:把央行调息称作向老百姓收保护费不很恰当。遏制房市炒作过度，打击过火的投机行为，是一个综合治理过程，既要运用行政的手段规范市场行为，又要采用经济手段，加重炒房成本，还要使用法律手段，对那些欺行霸市、恶意哄抬房价、官商勾结坑害百姓的违规违法的行为予以惩处。只有这样，房市才会走上正轨，老百姓利益的才能得到保护。

　　陈金海:98年以前，房地产是国民经济的支柱产业，它涉及面广，能带动相当多的产业发展，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料等。96年房地产行业处于低谷，98年开始，国家为了鼓励广大市民购房消费，对个人住房贷款实行了特别的利率政策，这次调整从字面上理解是将个人住房贷款纳入商业贷款的范围，但还没有完全到位（个人住房贷款下限利率还可执行商业贷款基准利率的0.9倍），目前很多房地产价格偏高的大中城市已正在制定限制炒房的有关政策，如温州市3月1日开始限制期房的交易，制定完整的限制炒房政策，需要一个过程，还需要市场的检验。另一方面，一个好政策的出台主要目的是针对过热炒房，打击投机者，但往往也会影响到购房自住的人的利益，国家的出发点是保护老百姓的利益。

　　快乐BT:现在，央行调高住房贷款利率后，许多人开始提前偿还银行的住房按揭贷款，同时也直接引发了房贷险的退保潮，这有没有给你们银行带来损失呢？你们对此采取什么措施？

　　陈金海:提前还贷在我行不是很多，因为需要不需要提前还贷主要看借款人有否资金的投资渠道、投资效益。如果出现较多的客户提前还贷，是否给银行带来损失，应该从两个方面来分析：一方面看该行的资金充足程度，如果资金充足，一下子还没有找到投放的渠道，可能会给银行带来短时期内的资金闲置，影响资金收益率，从而造成损失。因此部分商业银行已考虑对提前还贷收取违约金。如果资金不充足，提前还贷就是“及时雨”，不会造成银行损失。另一方面，目前个人住房贷款平均利率比企业贷款和个人其它贷款平均利率低，客户提前还贷总体上对银行影响不大。银行可以根据提前还贷的情况，及时安排信贷投放。

　　住在温州:温州房地产界实在太低调了，都是闷声发大财的主，和广州、北京的地产界完全是不同的风格，沈总能不能说说，温州地产界为什么这么低调？

　　沈文钧:最近这几年，全国的房价尤其是温州的房价涨得太快了，老百姓有怨气，这是可以理解的。但是把这种怨气全部倾泄在房地产界也有一点冤枉。温州用地紧张，国家推出的土地用量很少，审批层次复杂，收费环节太多，供需矛盾非常突出，这是带动房价快速上涨的主要原因。温州的房地产商在一片“声讨”声中保持低调有利于社会和谐。近期，温州工商联住宅产业商会已经注意到这种情况，并积极的组织产业界进行沟通，向政府有关部门反映温州房地产开发过程中存在的一些不合理的现象。千方百计的压缩开发环节，减少开发成本，提高开发质量，降低销售价格，为新温州的建设作出更大的贡献。

　　住在温州:新利率上调导致一部分老百姓掀起提前还款热潮，有的甚至找人借钱也要提前还银行的贷款，对此，您有何看法和建议？

　　陈金海:调息是增加了老百姓的利息负担，对可筹集资金还贷的人，提前还贷应该是种好事。但对借钱来提前还贷的人，那就另当别论了。如果你借助于银行调息的机会，可向亲戚朋友借钱的，那也是减轻银行负债的压力。如果你借钱是要需要付利息的，那就要在借钱利息跟银行贷款利率之间作出选择。

　　住在温州:在这种条件下，对于购房者和投资者应该保持一个什么样的心态？两位嘉宾能否提点建议。

　　沈文钧:对于购房者，我建议量力而行，不要过度的攀比、求洋求大。我认为银行还有加息的可能，如果房货太多，负担太重，要背包袱；对于投资者，要适度而行，炒房的暴利时代快要结束，要理性对待，期望值不能太高，登高必跌。

　　陈金海:对购房者和投资者的共同心态就是对房地产市场价格今后走势作出一个合理的预期。对于购房者来说，国家的调息信号明确警示规范房地产市场交易，纠正目前部分城市房地产价格明显偏高于价值的现象。因此，你可保持“喜忧参半”的心态。对于投资者来说，这次调息主要是限制过热炒房，抑制投机，因此你的心态是“有些担忧”。

　　主持人:由于时间关系，本期节目即将结束。现在请两位嘉宾就本期话题稍作总结。

　　沈文钧:最后，我希望开发商和购房者要正确理解和领会央行这次加息的动机，这是国家对房地产实行阶段调控的一种措施，它总体上有利于规范和健全目前的房市，遏制过多炒作。希望大家予以支持和谅解。谢谢。

　　陈金海:各位网友，感谢大家在百忙之中参加本期有关房贷的对话。大家提的问题都比较到位，很有水平，而且带有普遍性。许多问题我将在今后的工作中进行探索。央行的调息政策是全国性的，可能对部分城市见效明显，也可能在部分城市出现个别特殊现象，温州作为沿海城市，虽然不是省会城市，也不是计划单列市，但据抽样调查，温州目前的房价及近几年的房价涨幅均名列全国大中城市的前茅。调息对温州来说，银行反应积极，开发商反应中性，市民反应增加负担。总体来说，加息难抑购房热。你们可根据自己的经济收入情况选择时机介入。以上观点，仅为本人认识，供大家参考。谢谢！

　　主持人:好！感谢两位嘉宾，感谢网友的热情参与！本期节目到此结束。再见！