主持人:各位网友下午好！欢迎参与今天的“嘉宾聊天栏目”。

主持人:本期话题是“温州房价缘何急速飚升？”。今天我们邀请到了温州市委政策研究室、温州大学经济学院的马津龙教授，海螺置业房产置换有限公司的王珍楠总经理，与大家在线交流。欢迎广大网友就温州当前楼市状况以及有关房产方面问题，向专家提出咨询。

主持人:现在两位专家已经在聊天室就座！欢迎马教授和王总！

马津龙:各位网友下午好，很高兴再次有机会和大家在网上聊天。

王珍楠:各位网友大家下午好,很高兴和网友在网上聊天。

买房人:两位嘉宾，为什么这一两个月来房价会涨这么快？我家新城的房子都涨了九百块每平米了！

王珍楠:原因有二：一是府东花园推出，均价要7500了，原来新城房价在7000以下的，府东推出之后，就直接影响了新城的房价的提高，二是葡萄棚地段的凯裕花园的推出，均价也是在7300左右。每推出一个楼盘都会拉动房价的上涨，包括新城。

我爱温州:先请马教授谈谈房价居高不下的原因吧!

马津龙:一句话很难说清楚。从理论上说，价格是由供求关系决定的，供过于求价格就下降，供不应求价格就上升。房价居高不下，急剧飙升，反映的是供不应求的关系。但这里的需求，既有现实的居住意义上的需求，也有非居住意义上的需求。就居住意义上的需求来说，由于温州人中高收入者较多，大大地提高了对住房的需求。

AS777777:老马分析一下这段时间投资楼市的话有多大风险？

马津龙:我们现在所分析的投资楼市，不是指的房地产商开发房地产，而是普通居民所谓的“炒楼”。按理说，房地产商零售的商品房，是消费品而不是投资品，在正常情况下，是不能作为投资的对象的。由于种种原因，温州乃至中国不少地方，房地产价格经历了一个急剧飙升的过程。一些人在这个过程中进行投机发了财。但为认为这是一些温州人财富探险或者说财富冒险的过程。尽管现实中不少人因此赚了钱，但不能认为这是没有风险的投资。至于风险什么时候出现，这段时间投资会不会冒大的风险，很难确定地回答。

房价爆长:决定房价升降的因素有哪些吗？

王珍楠:主要原因；一是温州人多地少，每次地块的投标一次高过一次；二是国外的华侨回来置业，其中包括在国内经商的；三是本地办企业的这些经商的老板，历来就都投资置业的概念。

房价爆长:房价太高了，让老百姓怎么活啊？两位专家认为目前房价有没有脱离百姓的实际购买力？

王珍楠:现在政府推出廉租房、经济适用房就是考虑到老百姓的实际购买力。

马津龙:据有关资料反映，1999年以来的5年间，全国房价的平均增幅为4%，浙江为8%，而温州超过了15%。尽管温州人的收入比较高，但温州的房价收入比，远远超过全国的，更不用说国际上的水平。因此在这种情况下，目前温州的房价应该说是脱离普通居民的实际购买能力的。特别是200多万外来人口，绝大多数恐怕很难在温州购买房子。

aad:两位嘉宾,房价涨了,你们俩高兴吗？

马津龙:对我来说，巴不得房价越低越好，大庇天下寒士俱欢颜。

王珍楠:房价不正常的上涨，大家都是不高兴的。像我们海螺置业，佣金收入反而没以前好，因为房价一天三个价，生意很难撮成。有时谈好的价格，因为房价上涨的原因，而导致生意没有做成。比如，有一套时代海景的房子，定金已经付了两万，且佣金已经谈好，就因为房价上涨，另一个人出高出5万给他，这个生意最后就吹了，我们也没有拿到原来所谈好的佣金。所以说我们是不高兴的。

售楼部部长:目前在一些城市，不少房地产开发商，还有些专家学者，甚至是一些政府官员，仍信誓旦旦地说，房地产没有过热，还说在一个经济正常发展的城市房价上涨是必然的。那么，事实果真如此吗？

马津龙:因为工作的关系，我去过国内许多城市，有的城市不错的房子至今仍在500元以下，甚至还有300元以下的，对于这些城市来说，当然没有过热，一定程度的上涨恐怕也是必然的。但对于温州不少房子价格都在近万，甚至还在不断攀升，不能说没有泡沫。

王珍楠:有些地方确实不是很过热，房价并不是很高，据有关部门的统计，全国房价平均上涨10%，经济正常发展的城市房价上涨应该是必然的。例如，广东汕头前几年经济发展较好，房价也上升，近几年，经济下降，房价也相应下降。

我爱温州:王总现在二手房的成交量大吗?

王珍楠:去年成交量是200亿，除拆迁的去交易过户以外，应该也有140亿，应该说成交量是非常大的。估计今年不会低于去年。

售楼部部长:王先生说每推出一个楼盘就会拉动上涨，问题是消费者怎么跟着房地产商后头跑呢？

王珍楠:像有些消费者，觉得房开推出的开盘价，就像买原始股一样的，只会涨不会跌，他拿到市场上，外加2-5万，别人也接受。
主持人:gh:香港当年泡沫破碎时，相当与每户香港市民损失２００万元，请问温州的泡沫何时会破碎？

马津龙:按照这些年来相当多的温州人参与炒房的趋势来看，本来迟早会导致房地产泡沫的破裂的。倒是一些地方政府颁发了限制炒房的规定，例如杭州的《关于个人出售房屋所得征收个人所得税有关问题的通知》、南京的《关于实施商品房预售管理细则的通知》，以及上海的《关于预售商品房转让问题的决定》，使本来愈演愈烈最终有可能导致泡沫破裂的炒房受到了狙击。但如果泡沫没有发生已成事实的破裂，那么继起的很可能会再度会发生的余波也许会是更具灾难性的后果 。

我爱温州:王总!现在温州人中拥有两套以上住房的人多吗?

王珍楠:确实蛮多的，消费者认为买房子有三大好处，可以增殖，自己住和出租。所以消费者就投资房产。

我爱温州:一旦这种投资出现危险,也就是炒楼者＂亏＂的时候,房价是不是就不会上涨了!

马津龙:只要炒楼的趋势继续下去，某个时候房价总会出现下跌，也就是炒楼者亏的时候。但这个“拐点”什么时候出现很难说，也许今后一段时间温州的房价还有一个上涨的空间。这正是炒楼者投机的原因，有的人以为房价会永远涨下去，也有的人意识到会有下跌的“拐点”出现，但只要在他脱手之后出现就可以发财了。

王珍楠:前段时间宏观调控，温州房价停止了脚步，好多炒楼者手中都有两到三套房子，不脱手。如果出现危险，炒楼者脱手的话，房价就会停止上涨。

涨了好啊:不过我倒是担心像这样火爆的楼市能不能保证房地产业持续、健康地发展？

马津龙:房地产价格有所上涨本来是正常的，但炒房参与进来导致的房价急剧飙升是不正常的，会影响房地产业持续、健康的发展。温州相当多的人参与炒房，尽管并不违法，而且不少人确实赚了钱，但不能认为他们不是在冒险。由于炒房发财的极大诱惑，导致更多的人参与进来，长期下去，迟早会有人倒霉的。

王珍楠:每个地方的经济不同，可能对房价接受的程度也不同。像温州这样高的房价，每一个房价的高峰期，都有一个适应期，例如现在房价是6000的话，大家都能接受；前段时间6000的话，大家觉得高。如果市民对火暴的楼价能适应的话，房地产业是能持续、健康地发展的。

sxl:温州的政府和媒体以温州民间资本丰厚而自誉，以市民对房屋高价的承受能力而自夸，其实大量民间资本仍然掌握在少数人的手中，政府和媒体的评价是否有失偏颇，对楼市一个错误的信号？

马津龙:应该承认温州民间资本丰厚是一个事实，温州拥有上百万甚至上千万的不在少数，当然温州的百万表现在实物上，也许只是一套一般的住房，或者不到一辆出租车。但温州毕竟也有不少工薪阶层，如果考虑到外来人员，事实也应该考虑到外来人员，工薪阶层的人数高达数百万，他们的安居乐业是政府不能不重视的问题。

33531096:加息的预期会对房价产生什么变化？

王珍楠:98年的降息，好多人从银行中取钱去投资房地产。97年到现在温州市房地产的增值23%。如果加息的话，不会影响到房价的变化。

aad:马教授,房子也是商品,炒房的如此哄抬房价,为什么会不违法呢?

马津龙:炒房者用自己的钱合法地购买房子，即使导致房地产的泡沫而遭受损失，也不能认为这种行为是违法的，我们只能说这种行为不理性。

拼命赚钱:王总说得很好，开盘价当然有升值的空间，但是谁能拿到开盘价？我认识的一些开发商是自己找亲戚帮忙转成二手房再从买家手里套现的！你说我们能接受吗？

王珍楠:确实有些开发商把一些房子不对外出售，叫亲戚朋友拿到中介所，外加几万以后，脱手。我们应该接受的，是他的价格虽然外加几万，但也是房开对外销售的原价。开放商，就是让亲戚或关系户赚钱。

sxl:请问马教授，温州的房价收入比是如何计算出来的？尤其是平均收入是算术平均还是什么？如果是算术平均就不合理，它把少数人的巨额收入与绝大多数人的低微收入进行平均，掩盖了社会真象？

马津龙:房价收入比是按照平均收入水平计算的，假定温州每户居民的平均年收入是5万元，平均房价是80万元，房价收入比就是16，这不仅高于国际上的5左右，也比国内的其他城市高。

空中楼阁:王总，请你一定要告诉我，怎么才可以买到一手房也就是你说的开盘价？

王珍楠:其实没有门路，不要找房开要一手房。如果早点听到有新的楼盘推出来，其价位心中有底，那就赶快去找跟他相似的现房或准现房。如葡萄棚的凯富裕花园推出来，均价是7300，消息灵通的人就会找新城的同人花园，其市面均价大约在7000左右。所以不必要去房开拿一手房。

给房开商打一辈子工:听圈内的朋友说最近有一伙人专门在哄抬房价，请王总透露一下内幕！

王珍楠:温州人历来买涨不买落。有部分炒家，看到房子在涨了，他们也出手了，但也不能区别他们专门哄抬房价。

wz001:请马教授看看ADD网友的发言，马教授可不要忘记哄抬房价的人是一些有组织的集体，可不是如你所说的个人行为，我想如果都是个人的行为，温州的房价也不会这么涨得快。

马津龙:温州炒房者组成所谓炒房团，某些机构参与组织，也可以说是一种“有组织的集体”，但这种现象基本上已经过去了，今后的炒房行为也许更多的表现为个人行为，但仍然不能保证房价不会因为个人的炒房而继续上涨。

拼命赚钱:王总，能否分析一下上半年温州房地产的形势？

王珍楠:温州上半年的房价5、6、7月份的房价是比较平稳的，是停止的没有上涨的。是新城的同人花园和府东花园推出来以后，使房价攀升至今。

拼命赚钱:建设部对“90天内办理完产权证”进行了规定。然而，我市许多开发商认为，交楼后90天内办下产权证是不可能的事情。王总，作为开发商，您认为“90天期限”真的难以实现？还是开发商在故意拖延？原因何在？

王珍楠:其实并不是开发商在故意拖延，三个月内一定要办理产权证要牵涉到许多部门，所以开发商也没办法。像金河大厦，交付半年也没有拿到产权证，业主去告开发商，现在这个案件到现在还没有了结。

主持人:马教授，您能否分析一下上半年温州房地产的形势？

马津龙:总的说来，我认为不少温州人参与的炒房尽管不是违法的，但未必是理性的。正如股票市场上一些人不理性地炒股遭受损失，一些温州人参与民间金融活动遭受损失一样，如果炒房活动也盲目地发展下去，迟早是会吃亏的。但正如炒股、民间金融往往是在吃了大亏以后人们才意识到风险的，恐怕炒房也只能在普遍亏损后出现之后才使人们意识到风险。

主持人:本次聊天即将结束，两位能否给准备购房的市民以及投资者提些建议？

马津龙:尽管我不大赞成炒房的投资方式，但不是说现在买房子的人就不能赚钱了，要有风险意识。

王珍楠:建议投资者不要盲目跟从，确实有经济实力的人，要抱着即使卖不掉也可以自己住的心态，不要过分的注意市场价格的变化，作为长线的投资，都会有很好的回报。

主持人:由于时间的关系，本期“嘉宾聊天”到此结束。本网将继续关注温州楼市的动态，并在适当的时间再邀请专家与网友共同探讨。欢迎各位网友继续关注!