重磅！温州商品住房销售新政落地！

温州成为浙江省内继杭州、宁波之后第三个落地房地产新政的城市。

与省级框架相比，温州细则在过渡期安排、定金管理、土地款分期和分期开发上给出了更具操作性的本地化口径，核心指向同一个方向：预售的资金“笼子”扎得更紧，现房销售的制度通道逐步打开。

温州以2026年8月28日（含）为界，对预售管理实行分类处置，但并非简单“新项目一律封顶、老项目全部放行”。

2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，以及此前拿证、此后许可证发生变更的项目，预售条件和资金监管按原政策执行。

对于8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新预售政策；经县（市、区）政府评估风险、确保按时建成交付，并在加强预售资金监管的前提下报市住建部门备案后，2027年12月31日前仍可按原有预售条件申请预售。历史遗留问题项目的这一宽限则延至2028年12月31日。

新项目预售门槛明确为“单体建筑主体结构封顶”，具体标准是完成屋面结构层混凝土浇筑，由属地住建部门现场核查确认封顶形象进度后，方可申请预售许可。销售单元可以楼幢为最小单位，但该楼幢须整体达到封顶。

资金监管是温州细则着墨最重的部分。2026年8月28日后发布出让公告的预售项目，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入预售资金监管账户。项目完成竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，可申请解除预售资金监管；在完成房屋首次登记后，方可申请注销监管账户，余额转入主办银行资金账户。

现房销售定金同样被纳入闭环：房企收取定金须先取得施工许可证、制定定金销售方案并报备，定金一般不高于房屋总价的5%，购房人直接将定金交存至定金监管账户，监管期间不得使用，房屋具备竣备交付条件后才解除监管。

对购房者而言，“定金交给谁”有了明确答案——进入监管账户，而不是房企的一般资金池。

与销售端改革配套，温州在金融信贷流程上做了两项关键安排。

其一，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款（含公积金贷款）须在项目竣工备案后方可发放，贷款资金通过受托支付进入预售资金监管账户。这一安排直接回应了“没拿房、先还贷”的风险：购房人签了预售合同，按揭资格可以提前预审、合同可以预面签，但银行实际放款要等到项目竣工备案之后。

其二，对存量开发贷，已发放贷款、未取得预售许可证的项目，如有展期、接续需求，商业银行可与项目公司按市场化、法治化原则协商支持；项目如需增加开发贷款额度，可向城市融资协调机制申请，由主办银行在符合信贷条件的前提下满足合理需求。这为部分在建项目留出了资金接续的出口。

对温州老百姓来说，新政最实在的变化是预售资金和定金都被锁进监管账户，按揭放款后移到竣工备案之后，交付风险的制度性缓冲明显加厚。但“监管”不等于“零风险”，购房者仍需在签约时看清几件事：所购项目属于新政策还是过渡期政策，预售资金是否进入监管账户，定金是否存入定金监管账户，合同中对交付时间和违约责任的约定是否与监管节点衔接。

对观望者而言，不宜把“优先现房销售”理解为“所有房子马上现房”。温州对2026年8月28日后新公告出让的土地实行现房销售信息公告制度，但已出让土地和过渡期项目仍可能以预售方式入市。看清项目适用哪一档政策，比笼统判断“现房还是预售”更有实际意义。

对开发企业，温州细则并非只有收紧的一面。土地出让价款可分期缴纳：首付款在成交确认书签订之日起1个月内缴纳，比例不低于总价款的50%，剩余价款原则上1年内缴清，经当地土地出让协调决策机构集体决策后最长可延至2年，分期付款不计利息；凭出让合同还可申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。分期开发也被明确支持：房企可在规划方案中划定分期单元，经审核后依次组织竣工验收备案，分期年限不得超过出让合同约定的竣工期限；同时探索分户国有建设用地使用权设定抵押，已缴清地价款部分可办理预告登记。这些安排在一定程度上对冲了预售收紧带来的资金压力。

但回款逻辑的改变是实质性的。预售项目按揭放款后移至竣工备案，意味着从销售到资金回笼的周期被拉长；开发贷主办银行制要求项目资金封闭管理，自有资金购地、不得贷款缴交土地出让价款的红线不变。资金链管理能力弱、依赖“卖楼花—快速回款—再拿地”循环的房企，将面临更紧的现金流约束。

当预售不再能提前“变现”未来，产品品质和交付口碑在定价中的权重会进一步上升，这或许是更深层的筛选效应。

温州此次落地的新政，不是简单取消预售，而是“新项目封顶预售、过渡期分类消化、资金全流程监管、按揭竣工后放款”同步推进。对购房者，买房的资金安全垫更厚了；对房企，这是一场从融资模式到产品能力的系统性筛选。当“所见即所得”的制度基础逐步夯实，楼市竞争终将回到房子本身。