温州商品房销售制度改革落下关键一子。日前，市住建局联合市自然资源和规划局、温州金融监管分局发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《意见》）。由此，温州成为继杭州、宁波之后，浙江第三个落地房地产新政的城市。
今年4月，温州发布楼市“新十条”以公积金提取时限延长、挂牌出售核减套数等举措降低交易成本、激活置换需求。此次改革则把重心从“降门槛”推向“立新规”，在预售、现房、资金监管等环节推出一揽子新举措。温州大学房地产研究所所长潘安平教授评价，这是一套“松紧并举、双向稳预期”的组合政策——供给端给合规房企留出缓冲与融资空间，需求端以资金闭环压缩交付风险，主线仍是去库存与平稳过渡。
新老划断，新项目须主体封顶方可预售
新规以2026年8月28日为统一时间节点，对商品住房预售项目分类施策。在该时间节点前已取得建设工程规划许可证的存量项目，预售条件和资金监管继续按原规定执行；已拿地但尚未取得规划许可证的项目，经当地政府评估确认能够按时交房的，仍可在2027年底前按原条件申请预售；历史遗留问题项目的政策宽限期延至2028年底。8月28日之后新出让土地的项目，则不再沿用原有的预售和资金监管政策。
新规则下，预售门槛相应提高：新出让商品房项目实行预售的，以楼幢为最小销售单元，单体建筑主体结构完成屋面结构层混凝土浇筑，经属地住建部门现场核查后，方可申请预售许可。这意味着，预售不再仅以图纸、沙盘为依据，购房人从“看图买房”转向“看封顶进度买房”；对房企而言，预售回款与工程形象进度直接挂钩，促使企业更加注重工程进度和交付质量。
现房定金上限5%，闭环守住资金安全
现房销售的规则重心则落在认购环节的资金安全上。《意见》明确，新出让土地实行现房销售的，须在土地出让公告中公开现房销售相关信息；房企如需收取现房销售定金，须先取得施工许可、制定定金方案并报备，收取的定金一般不高于房屋总价的5%。定金由购房人直接交存至定金监管账户，监管期间不得使用，房屋具备竣备交付条件后方可解除监管。
市住建局相关负责人解读称，5%的比例与杭州、宁波持平，但温州把定金从“企业口袋”挪进“监管账户”，切断了认购阶段资金被随意动用的通道，并以交存、使用、解除监管的闭环管理，兼顾企业合理资金归集和购房人资金安全。
土地价款可分期，最长两年缴清
在土地供应上，新规指出，8月28日后新发布出让公告的土地，可按国家规定分期缴纳出让价款：首付款在成交确认书签订之日起1个月内缴纳，比例不低于总价款的50%；剩余价款最长可2年内缴清，但须经当地土地出让协调决策机构集体决策，并在土地出让公告中明确。
业内人士表示，这一安排将拿地阶段的即期出资压力后移，拿地端的资金压力往后缓一缓，预售端的回款节奏慢下来，一缓一慢之间，房企资金链不至于被两头挤压，也让企业能够更从容地统筹后续开发建设资金。
金融信贷支持 竣工后方发放贷款
规则重塑不止于销售和土地，金融信贷环节同步作出安排，两条规定分别指向企业和购房者。
对于2026年8月28日（含）前，已发放开发贷款、未取得预售许可证的商品住房项目，如需要增加开发贷款额度，可向城市融资协调机制申请，经审查，可以根据项目实际情况，由主办银行满足项目合理融资需求，避免企业在建设过程中因资金接续不上而停滞。
对于2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。过去“房子没拿到、月供已经开始还”的错位由此纠正，有效降低了购房者的交易风险。
潘安平认为， 两条规定一条保障建设资金接续，一条约束购房资金流向，使金融支持与工程进度、交付节点相互对齐。三部门联合立规、协同发力，正把温州商品房销售推向一套规则清晰、责任明确、运行闭环的新轨道。
邓帆慧